Условия и тонкости договора социального найма

Далеко не каждая семья в России имеет в собственности квартиру, дом или хотя бы комнату в общежитии. Аренда жилья у частных лиц не всегда легальна и безопасна, но выход есть — заключение договора соцнайма.

Что собой представляет договор социального найма и какими актами он регламентируется?

Договор социального найма — это двусторонний договор, по которому одна сторона — муниципальный или государственный орган (наймодатель) предоставляет второй стороне (нанимателю) жилое помещение из соответствующего фонда жилья. Оно предоставляется во владение и пользование.

По договору могут предоставляться:

• 1. Дом;
  
  
• 2. Квартира;
  
  
• 3. Часть дома, либо квартиры;
  

По ч.2 ст.62 ЖК, данное помещение должно быть изолировано (не проходные комнаты), оно не должно быть общим имуществом дома (например, подсобные помещения, лестничные клетки, чердаки). В наем предоставляется только технически исправное жилье, пригодное для проживания в нем, предпочтительнее благоустроенное.

Отношения по социальному найму регулируются Жилищным кодексом, а в случае отсутствия в нем каких-либо норм и правил, применяется глава 35 Гражданского кодекса. Помимо этого, они регулируются постановлениями Правительства, а также актами местных органов власти.

Какие лица могут заключить договор соцнайма?

Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:

1. 1. Должны иметь статус малоимущего;
   
   
2. 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.
   

Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.

Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:

• 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
  
  
• 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
  
  
• 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
  
  
• 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.
  

Данный договор заключается с соответствующим жилищным департаментом города или администрацией другого муниципального образования. Заключение договора происходит на основании решения.

Как заключить договор социального найма?

Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:

1. заявление;
   
   
2. копии паспорта нанимателя и членов его семьи;
   
   
3. справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;
   
   
4. справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;
   
   
5. если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи — акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;
   
   
6. в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.
   

Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

1. если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;
   
   
2. если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;
   

Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:

• 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;
  
  
• 2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;
  
  
• 3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;
  
  
• 4. Сведения о техпаспорте на жилье;
  
  
• 5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;
  
  
• 6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;
  
  
• 7. Порядок прекращения договора;
  
  
• 8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.
  

Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.



Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма


Изменение договора возможно по соглашению сторон. Статья 82 ТК выделяет здесь два случая:

1. если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;
   
   
2. если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.
   

Если наниматель проживает один, он вправе написать заявление и в любой момент расторгнуть договор. Если же вместе с ним проживают члены его семьи, то они должны подписать письменное согласие на расторжение договора.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:

1. наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;
   
   
2. портит, разрушает предоставленное жилище;
   
   
3. использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.
   

Договор социального найма прекращается:

1. если наниматель умер, но никто из членов семьи не пожелал изменить договор;
   
   
2. если жилье полностью уничтожено (например, вследствие стихийного бедствия).
   

Как приватизировать такую квартиру?

Наниматель и его семья имеют право приватизировать занимаемую квартиру. Для этого потребуются документы:

• договор социального найма;
  
  
• выписка о составе семьи из домовой книги (действительна 2 недели);
  
  
• справка о том, что у заявителя нет долгов по коммуслугам (действительна 2 недели);
  
  
• паспорта проживающих, свидетельства о рождении детей нанимателя и их ксерокопии в количестве 3 экземпляров;
  
  
• экспликация;
  
  
• техпаспорт на квартиру (3 экземпляра);
  
  
• выписка из государственного кадастра.
  

Документы подаются в жилищный департамент, который проверяет их в течение 2-х месяцев. Затем, если все в порядке, заключается договор передачи жилья (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»), который не требует нотариального заверения и оплаты госпошлины.

Недействительность договора социального найма

Поскольку ЖК не содержит особых правил по признанию договора недействительным, следовательно, по этому вопросу применяется глава 9 ГК. Однако не все основания можно применить для признания сделки недействительной, поскольку второй стороной является орган власти.

Чаще всего договор соцнайма признается ничтожным (его недействительность не нуждается в доказывании перед судом) вследствие того, что нанимателем оказался недееспособный из-за психических расстройств гражданин. Переданная квартира возвращается в муниципальный, государственный фонд жилья.

Применима ст.174.1 ГК, гласящая о том, что ничтожным признается договор, предметом которого явилось имущество, распоряжение которым запрещено. Применительно к данному случаю, этим имуществом будет являться, например, жилье, не соответствующее требованиям безопасности, строительным и техническим нормам.

Ст.177 ГК говорит о том, что возможно признание недействительной по суду сделка, если гражданин, в момент ее подписания и составления, не осознавал значение своих действий. Например, он пребывал в состоянии сильного душевного потрясения, переживал утрату близкого человека.


Договор социального найма гораздо более лоялен к нанимателю, чем договор коммерческого найма. Потратьте немного времени и сил на постановку на учет и дальнейшее заключение договора, и вы получите возможность не только жить в муниципальном жилье, но и сделать его своим.