Автор: СергейЮридические вопросы04 Ноя 2013

Далеко не каждая семья в России имеет в собственности квартиру, дом или хотя бы комнату в общежитии. Аренда жилья у частных лиц не всегда легальна и безопасна, но выход есть — заключение договора соцнайма.


Что собой представляет договор социального найма и какими актами он регламентируется?


Договор социального найма — это двусторонний договор, по которому одна сторона — муниципальный или государственный орган (наймодатель) предоставляет второй стороне (нанимателю) жилое помещение из соответствующего фонда жилья. Оно предоставляется во владение и пользование.

По договору могут предоставляться:
  • 1. Дом;

  • 2. Квартира;

  • 3. Часть дома, либо квартиры;

По ч.2 ст.62 ЖК, данное помещение должно быть изолировано (не проходные комнаты), оно не должно быть общим имуществом дома (например, подсобные помещения, лестничные клетки, чердаки). В наем предоставляется только технически исправное жилье, пригодное для проживания в нем, предпочтительнее благоустроенное.

Отношения по социальному найму регулируются Жилищным кодексом, а в случае отсутствия в нем каких-либо норм и правил, применяется глава 35 Гражданского кодекса. Помимо этого, они регулируются постановлениями Правительства, а также актами местных органов власти.

Какие лица могут заключить договор соцнайма?


Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:
  1. 1. Должны иметь статус малоимущего;

  2. 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.

  3. Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.

    Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:
  • 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;

  • 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;

  • 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;

  • 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.

Данный договор заключается с соответствующим жилищным департаментом города или администрацией другого муниципального образования. Заключение договора происходит на основании решения.

Местная администрация, предоставляющая жилье по данному договору, не взимает на это плату, ограничиваясь тем условием, что наниматель будет платить за коммунальные услуги. Главная цель такого договора — решить социальную проблему отсутствия жилья у граждан, которые не в состоянии купить свой дом, либо не могут снять жилье у частных лиц.

Как заключить договор социального найма?


Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:
  1. заявление;

  2. копии паспорта нанимателя и членов его семьи;

  3. справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;

  4. справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;

  5. если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи — акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;

  6. в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.

Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:
  1. если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;

  2. если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;

Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:
  • 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;

  • 2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;

  • 3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;

  • 4. Сведения о техпаспорте на жилье;

  • 5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;

  • 6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;

  • 7. Порядок прекращения договора;

  • 8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

  • Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.

    Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма


    Изменение договора возможно по соглашению сторон. Статья 82 ТК выделяет здесь два случая:
  1. если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;

  2. если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.

Если наниматель проживает один, он вправе написать заявление и в любой момент расторгнуть договор. Если же вместе с ним проживают члены его семьи, то они должны подписать письменное согласие на расторжение договора.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:
  1. наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;

  2. портит, разрушает предоставленное жилище;

  3. использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.

Договор социального найма прекращается:
  1. если наниматель умер, но никто из членов семьи не пожелал изменить договор;

  2. если жилье полностью уничтожено (например, вследствие стихийного бедствия).

Расторгнуть договор социального найма ввиду отсутствия оплаты за коммуслуги можно только если у нанимателя нет уважительных причин по неуплате (задержка зарплаты, болезнь, наличие детей, безработица). Даже если такого основания нет, нанимателя и его семью не выселяют в никуда, им предоставляется иное жилье.

Как приватизировать такую квартиру?


Наниматель и его семья имеют право приватизировать занимаемую квартиру. Для этого потребуются документы:
  • договор социального найма;

  • выписка о составе семьи из домовой книги (действительна 2 недели);

  • справка о том, что у заявителя нет долгов по коммуслугам (действительна 2 недели);

  • паспорта проживающих, свидетельства о рождении детей нанимателя и их ксерокопии в количестве 3 экземпляров;

  • экспликация;

  • техпаспорт на квартиру (3 экземпляра);

  • выписка из государственного кадастра.

Документы подаются в жилищный департамент, который проверяет их в течение 2-х месяцев. Затем, если все в порядке, заключается договор передачи жилья (ст.7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»), который не требует нотариального заверения и оплаты госпошлины.

Приватизация для совершеннолетнего гражданина возможна лишь единожды. Не допускается приватизация аварийного жилья, жилья, расположенного в закрытых военных населенных пунктах, служебное жилье, кроме жилья совхозов, находящегося в сельской местности.


Недействительность договора социального найма


Поскольку ЖК не содержит особых правил по признанию договора недействительным, следовательно, по этому вопросу применяется глава 9 ГК. Однако не все основания можно применить для признания сделки недействительной, поскольку второй стороной является орган власти.

Чаще всего договор соцнайма признается ничтожным (его недействительность не нуждается в доказывании перед судом) вследствие того, что нанимателем оказался недееспособный из-за психических расстройств гражданин. Переданная квартира возвращается в муниципальный, государственный фонд жилья.

Применима ст.174.1 ГК, гласящая о том, что ничтожным признается договор, предметом которого явилось имущество, распоряжение которым запрещено. Применительно к данному случаю, этим имуществом будет являться, например, жилье, не соответствующее требованиям безопасности, строительным и техническим нормам.

Ст.177 ГК говорит о том, что возможно признание недействительной по суду сделка, если гражданин, в момент ее подписания и составления, не осознавал значение своих действий. Например, он пребывал в состоянии сильного душевного потрясения, переживал утрату близкого человека.

Если вы намереваетесь заключить этот договор, знайте, что:
  • Необходимо получить статус нуждающейся в жилом помещении и малоимущей семьи;

  • Жилье по договору предоставляется не сразу, а в порядке очередности, кроме установленных исключений;

  • Обязательно указывайте всех членов семьи в договоре, которые будут жить с вами;

  • Вовремя и полностью оплачивайте все коммунальные платежи, чтобы не спровоцировать расторжение договора;

  • Соберите пакет документов на приватизацию: вы можете сделать это до 1 марта 2015 года.

Договор социального найма гораздо более лоялен к нанимателю, чем договор коммерческого найма. Потратьте немного времени и сил на постановку на учет и дальнейшее заключение договора, и вы получите возможность не только жить в муниципальном жилье, но и сделать его своим.